IUS Dritti al punto! L’Avvocato Fabio Squassoni, Fondatore dello Studio Legale Squassoni e Business Partner di Netlife s.r.l. con questa intervista apre la rubrica quindicinale nel blog Tracce.
Come tu ben sai la visione, la missione e i valori di Netlife ruotano attorno all’importanza della parola. Quale la parola con la quale vorresti iniziare la tua rubrica quindicinale?
Esiste una parola che i romani usavano per indicare il diritto, e non era la stessa che usiamo noi.
Noi diciamo diritto — dal latino directum, che richiama l’idea di una linea retta, di una regola a cui conformarsi, di un’autorità che delimita il campo di azione. Il diritto come vincolo. Come confine. Come strumento per risolvere i conflitti quando si sono già consumati.
I romani che quel diritto lo hanno inventato usavano una parola diversa: ius.
Lo ius non era una regola da subire. Era lo strumento per dare forma e significato alle relazioni, per comunicare, prima che un accordo venisse suggellato, prima che una pietra venisse posata, cosa ci si aspettava, quali erano i limiti, quale fosse il livello di coinvolgimento di ciascuno. In modo che tutto venisse recepito senza riserve e senza fraintendimenti. Il diritto non come sistema di risoluzione dei conflitti, ma come architettura preventiva delle relazioni. Questa distinzione non è una curiosità etimologica. È una chiave di lettura.
La comunicazione oggi è cambiata completamente, soprattutto la conversazione e l’interazione attraverso il digitale e i social. L’AI, gli agenti e i modelli LLMs hanno aumentato esponenzialmente la necessità di prevenire qualsiasi rischio e, di conseguenza essere sempre più attenti e preparati a crisi reputazionali. In qualità di Avvocato esperto di territorio, urbanistica, paesaggio e ambiente anche a te sarà capitato di notare cambiamenti e nuove necessità. Si è passati da un modello reattivo a un modello progettuale, è così anche nel tuo settore? Come si è modificata la tua professione?
Nella mia attività professionale, da esperto di territorio, urbanistica, paesaggio e ambiente, sono spesso a contatto con imprenditori del settore immobiliare e delle costruzioni. E qui c’è un copione che si ripete in modo quasi invariabile, che vale però in tutte le attività.
L’imprenditore ha un’idea. La elabora. Trova il terreno, studia il mercato, struttura il piano finanziario (con estrema fatica se pretende di lavorare in Italia). Poi avvia il progetto architettonico. Poi il cantiere. Poi, a un certo punto — a volte dopo mesi, a volte a opere avanzate — emerge un problema… diciamo, un vincolo paesaggistico non censito?
A quel punto chiama l’avvocato.
Ma l’avvocato chiamato in quella fase non può fare un gran che: può gestire l’emergenza, e vincere se il problema è dovuto ad un errore dell’amministrazione o degli organismi di controllo. Il danno però è già parzialmente consumato — in termini di tempo perso, di costi di fermo cantiere, di ritardi nelle consegne, di rinegoziazioni che si trasformano in contenziosi. Nel migliore dei casi si vince davanti al TAR, o si trova una soluzione accettabile. Nel peggiore si perde, si negozia un accordo che non ci faccia perdere tutto e si ristruttura un’operazione che aveva già divorato liquidità.
E nel frattempo il margine si è volatilizzato: da qui in avanti si lavora per tenere aperto e si ragiona su un’altra operazione, da inventarsi, per recuperare.
Questo modello è strutturalmente difettoso. Non perché l’avvocato sia incapace — ma perché viene convocato nel momento sbagliato. Il directum applicato alla consulenza legale: si chiama il legale per risolvere il conflitto, quando il conflitto è già esploso.
Ritieni che il nuovo modello preveda una progettualità legale da inserire a monte? E con quali benefici? Da Directum a Ius quali sono i benefici?
Il valore dello Ius è dare forma prima che si creino i problemi.
In edilizia nessun direttore dei lavori sano di mente apre il cantiere senza il progetto esecutivo. Il progetto non è un adempimento burocratico: è lo strumento che traduce l’idea in istruzioni verificabili, coordinate, prevedibili. Senza di esso, ogni scelta diventa un’improvvisazione, e ogni improvvisazione è un costo potenziale non contabilizzato.
Il diritto funziona esattamente allo stesso modo — ma quasi nessuno lo usa così.
La progettazione giuridica è questo: integrare l’analisi legale fin dalla fase ideativa dell’operazione immobiliare, costruendo uno schema che risponda in anticipo alle domande che il procedimento porrà.
Questo terreno ha vincoli di inedificabilità assoluta, o sono superabili? Esistono servitù o usi civici non trascritti? La destinazione urbanistica regge l’operazione ipotizzata o richiede cambiamenti soggetti a precondizioni, tecniche o politiche? Quali sono i titoli abilitativi necessari e i loro tempi reali di rilascio — non i termini teorici, ma quelli che si ottengono in il quel comune, con quell’ufficio tecnico, in questo momento politico-amministrativo?
Queste non sono domande da risposta immediata. Sono domande che richiedono competenza specifica, esperienza sul campo, conoscenza del procedimento amministrativo nei suoi nodi reali — non nei suoi automatismi teorici.
E richiedono tempo. Che però è tempo a monte, non tempo a valle e la differenza è enorme.
Parlando di ottimizzazione di tempo, di investimenti e di relazioni quali sono i benefici che potrebbero influire sull’impresa strutturando una progettualità preventiva?
Nel linguaggio dell’impresa, il beneficio di una progettazione giuridica si traduce in tre leve dirette.
Controllo dei costi. I costi del procedimento sono prevedibili quando il percorso è conosciuto in anticipo. Le sorprese sono la principale causa di sforamento del budget nelle operazioni complesse — e le sorprese di natura giuridico-amministrativa sono tra le più frequenti e le più costose, perché non si risolvono con un ordine al fornitore, ma con un procedimento che ha i propri tempi.
Gestione dei tempi. Il tempo del procedimento amministrativo è rigido. Ma è rigido a partire dalla presentazione della domanda corretta. Un’istanza presentata con documentazione incompleta, o per un titolo abilitativo sbagliato, o senza aver attivato il preventivo parere di qualche altra autorità (ad esempio la Soprintendenza all’Archeologia, alle Belle Arti e al Paesaggio) quando necessario, non accelera: ritorna al mittente e azzera il clock. La progettazione giuridica definisce il percorso corretto prima di avviarlo — e il percorso corretto è, quasi sempre, il percorso più rapido.
Eliminazione degli intoppi burocratici. La burocrazia non è il nemico dell’imprenditore che la conosce. È il nemico di chi la affronta impreparato. Ogni procedimento ha regole, sequenze, uffici competenti, termini perentori e interlocutori specifici. Navigarlo senza una mappa aggiornata è la via più sicura per perdere tempo e denaro.
Nel contesto contemporaneo la co-progttualità è parte della strategia di prevenzione dei rischi. E’ così anche nel tuo settore?
Il diritto, nei suoi strati più antichi e più vivi, non è mai stato pensato come uno strumento per arrivare dopo i fatti. Era — ed è — uno strumento per plasmare la realtà prima che si consolidi in forme difficili da modificare.
Un’operazione immobiliare di qualsiasi dimensione non è diversa da un progetto architettonico: ha bisogno di un progetto giuridico. Non perché la legge lo imponga — anche se spesso lo fa — ma perché è il modo più razionale di gestire un investimento.
Il legale chiamato solo quando il problema è già esploso è un pompiere. Prezioso, in quella situazione. Ma il costo dell’incendio è già alto.
Il legale integrato nella squadra di progetto fin dall’inizio è qualcosa di diverso: è chi contribuisce a costruire un edificio che non prende fuoco.
L’Avvocato Fabio Squassoni
Avv. Fabio Squassoni è avvocato specializzato in diritto urbanistico, edilizia, paesaggio e ambiente. Affianca imprese immobiliari e operatori del settore con un modello di consulenza integrata che copre l’intera filiera del progetto, dalla fattibilità all’esecuzione.
